악성 미분양 11년 만에 최대… 대책은 ‘양도세 감면’이 해법?

 

아파트가 분양이 안 된다는 건 애초에 분양가가 높아서 그런거가 아닐까.
양도세는 아파트를 매매해서 발생하는 차익에 대해 내는 세금인데, 애초에 분양가가 높아서 살 생각을 못 하는 거 아닌가.
실거주 수요가 없는 곳에 투자용으로 사서 발생한 미분양인데.. 이걸 정부 정책으로 보완을 해줘야 한다는 게 아이러니.

악성 미분양 '11년 만에 최대'…"DSR 완화보단 양도세 감면 필요"

 

국내 부동산 시장이 깊은 침체에 빠진 가운데, 준공 후 미분양(악성 미분양) 물량이 11년 만에 최대를 기록했다. 전문가들은 시장 활성화를 위해 양도세 전액 면제와 같은 강력한 대책이 필요하다고 주장하고 있다.

 

📉 준공 후 미분양, 11년 만의 최고치

국토교통부의 2024년 12월 주택통계에 따르면, 준공 후 미분양 주택은 2만 1,480가구로 집계됐다. 이는 2013년 12월 이후 최대 수치로, 특히 80% 이상(1만 7,229가구)이 지방에 집중되어 있다. 수도권의 경우 4,251가구로 비교적 적은 편이다.

 

🏠 미분양 증가의 원인

1. 대출 규제 강화 – 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 주택 구매력이 감소
2. 경기 침체 – 경제 불확실성이 커지면서 실수요자들이 관망세 유지
3. 수도권 집중 현상 – ‘똘똘한 한 채’ 선호로 수도권 부동산만 거래 활성화
4. 지방 인구 감소 – 지방 부동산 시장의 장기적 침체

 

🏛 정부 대책: DSR 규제 완화 & 미분양 매입 지원

정부는 비수도권 미분양 해소 방안을 논의하며 다음과 같은 대책을 제시했다.

✅ DSR(총부채원리금상환비율) 한시적 완화 검토
✅ 미분양 매입 기업구조조정(CR) 리츠 상반기 본격 출시 지원
✅ 준공 후 미분양 주택 구입 시 1가구 1주택 특례 유지
✅ 사업자 원시취득세 50% 감면

그러나 전문가들은 이러한 대책만으로는 미분양 해소에 한계가 있다고 지적하고 있다.

 

📌 ‘양도세 감면’이 실효성 있는 해법?

전문가들은 2008~2009년 금융위기 당시 시행했던 양도세 감면 정책을 재도입할 필요가 있다고 주장한다.

🔹 2008년 – 미분양 주택을 취득한 다주택자에 대해 양도세 한시 감면
🔹 2009년 – 미분양 주택을 취득하면 5년간 양도세 전액 면제

✅ 전문가 의견
💬 심형석 우대빵연구소 소장

"준공 후 미분양 해소 대책보다는 준공 전 미분양 단계에서 양도세 감면을 시행하는 것이 더 효과적이다."

💬 함영진 우리은행 부동산리서치랩장

"정부가 보다 적극적인 대책을 마련해야 한다. 5년 양도세 한시 감면이나 공공기관이 미분양 주택을 매입 후 임대주택으로 활용하는 방안도 고려할 필요가 있다."

💬 고준석 연세대 교수

"임대사업자 규제를 완화하면 법인과 개인이 미분양 해소에 기여할 수 있다."

 

지방 미분양 해결 위해 ‘강력한 인센티브’ 필요

현재 정부의 미분양 해소 대책이 일부 효과를 볼 수는 있지만, 근본적인 해결을 위해서는 양도세 감면과 같은 강력한 인센티브가 필요하다는 의견이 우세하다.

특히 지방 미분양이 계속 증가하는 상황에서 단기적인 시장 부양책이 아니라 근본적인 부동산 시장 구조 개선이 필요한 시점이다. 앞으로 정부가 어떤 추가 대책을 내놓을지 주목된다. 🚨